Por: Daniela Silva
Estudiante de Geografía, Escuela de Formación Territorial GEOUACh

Las ciudades crecen aceleradamente en respuesta a los procesos de modernización y globalización, los cuales se han agudizado profundamente en las últimas décadas debido a la apertura de los mercados internacionales. Esta urbanización está acompañada de un notable crecimiento demográfico de la población y el déficit habitacional que se genera. Además, este crecimiento acelerado es capaz de modificar la percepción que tienen las personas sobre los espacios, dado que rompe la estética, la continuidad e inclusive es capaz de modificar los cascos históricos de las ciudades. De cierta manera, este proceso obliga a abandonar nuestra historia para dar lugar a las nuevas formas de habitar la ciudad.

Enmarcado en lo anterior, un tema central para las nuevas ciudades es precisamente el acceso a la vivienda, que para muchos se transforma en un sueño muy difícil de concretar. En el caso de Chile, la población de estratos socioeconómicos bajos puede optar a subsidios y la clase media a un crédito hipotecario, pero ¿A qué costo? Para pasar toda una vida pagando una propiedad que finalmente no será disfrutada por sus dueños, si no que probablemente por sus herederos.

Pero no solo son vulnerados los derechos a “la casa propia”, sino que se trasgreden los ecosistemas naturales, se sacrifican los espacios de gran belleza paisajística para instalar complejos habitacionales de gran costo. El vacío legal les permite construir sin la necesidad de pasar por una evaluación de impacto ambiental, por ende, estos proyectos están exentos de las regulaciones por parte del Estado, ente que debería fiscalizar este tipo de construcciones y sus afecciones, ya sea sobre los ecosistemas naturales con el fin de protegerlos y también proteger a la población, regulando el mercado inmobiliario y los altos costos asociados de las viviendas.

Izquierda: Viviendas sociales en la Población San Pedro, Valdivia. Fuente: SoyChile;
derecha: Loteo emplazado a las orillas del río Calle-Calle, Jardín del Río, Valdivia. Fuente: Capreva.

El desarrollo inmobiliario en Chile ha tenido un importante crecimiento en los últimos años. Desde el año 2004 se han vendido aproximadamente 130.000 viviendas anuales, un 30% más que en los años noventa (BBVA, 2018). Es cierto que la población crece sin parar y con ello el déficit habitacional, escenario ideal para el boom del crecimiento inmobiliario. Por su parte, el Estado no es capaz de impulsar una oferta habitacional acorde con el crecimiento demográfico del país, es por ello que, amparado en un marco legal y bajo políticas públicas neoliberales, la participación privada cobra fuerza. El Estado encarga al sector privado la construcción de complejos habitacionales, que luego serán entregadas a los sectores sociales de más bajos ingresos o bajo subsidios orientados a la “clase media”, conformándose un sistema donde rigen los incentivos del mercado.

Ahora bien, si revisamos las orientaciones estatales para contrarrestar este déficit habitacional, hay varios elementos que no permiten romper con la desigualdad estructural del acceso a la vivienda. Por lo general, uno de los mayores problemas es que las casas construidas para las familias de escasos recursos o clase media están edificadas sobre terrenos de bajo costo. En Valdivia por lo general se rellena y se construye sobre los humedales, terrenos extensos, tierra de nadie de bajo costo y sin políticas públicas que los protejan. Así como en los años noventa se construía en la periferia de las ciudades por el bajo costo del suelo, ahora se ocupan ecosistemas frágiles como los mencionados humedales urbanos. A esto se suma, la precaria calidad de las edificaciones cuya vida útil se acorta por los materiales utilizados, además de sus escasas dimensiones que generan hacinamiento; además, muchas de ellas están ubicadas lejos de centros de bienes y servicios, profundizando dinámicas de segregación.

Caso contrario, cuando las inmobiliarias construyen o levantan alguna edificación que está destinada a los estratos económicos altos, por lo general se edifica en lugares con un alto atractivo paisajístico, cercano a las autopistas o avenidas principales, con un amplio acceso a bienes y servicios ubicados núcleos de las grandes ciudades. Son construcciones de extensas dimensiones ya sea en metros cuadrados o en altura, con materiales de larga durabilidad. Estas diferencias solo incrementan las brechas de desigualdad social entre los estratos económicos.

¿Qué ocasiona esta racionalidad en la regulación?  El mercado de la construcción desde el año 2010 ha crecido anualmente un 10,7%, detentando el sector inmobiliario un rol central en tal proceso, aparejado también a su relación con el mercado financiero. Los activos inmobiliarios (arriendo de oficinas, departamentos, etc.), se utilizan como un ingreso segundario a los créditos, que a su vez son utilizados para otros fines de inversión. En pocas palabras aumentan el PIB del país, aumenta la demanda por créditos hipotecarios y el endeudamiento de la población.

Este tipo de dinámicas se repiten en todo el territorio nacional, los impactos medioambientales de los proyectos de construcción siempre van a generar una degradación del medio, incluyendo contaminación del aire, suelo y agua. A su vez los proyectos hacen remoción de vegetación, ocupan recursos renovables y no renovables, que afectan directamente el medio ambiente. Como se mencionó anteriormente, en Valdivia el uso y relleno de los humedales para la construcción causa principal preocupación por la degradación de los ecosistemas naturales que ahí habitan y también por el aumento de riesgo que corren las familias que adquieren un inmueble, sin saber sobre que fue construido. Es necesario que las regulaciones en la materia se robustezcan para superar estas problemáticas y así asegurar un crecimiento más armónico de nuestras ciudades.

Relleno en humedal al sur de Guacamayo, Valdivia.
Fuente: Nicolás González Berríos.

¿Existe alguna salida o camino para superar este conflicto? El desarrollo, la innovación y los procesos de globalización no son algo que podamos frenar fácilmente, mucho menos se puede pensar en detener el ciclo de los mercados internacionales a corto plazo. Lo que el Estado sí puede efectuar mediante políticas públicas es regular los precios del mercado inmobiliario en el país. No basta solo con hacer políticas públicas de subsidio para impulsar la demanda, pensando en que los consumidores se endeudaran toda su vida para poder acceder a una vivienda digna.

Lo segundo que el Estado debería garantizar es el resguardo del medioambiente de los proyectos inmobiliarios, robusteciendo su regulación. Se debería exigir a los proyectos – sobre todo a los de gran envergadura – un estudio de impacto ambiental, para asegurar que no se trasgredan los hábitats naturales para su construcción. También debería existir una ley que obligue a las inmobiliarias a tener trasparencia activa sobre los lugares donde han sido construidos los complejos habitacionales, aparte de la materialidad de estos, como los que se instalan sobre humedales.

En conclusión, urge la necesidad de controlar los impactos negativos, de proteger a las personas, el medio ambiente y los recursos naturales, frente al avance indiscriminado del sector inmobiliario. Para ello, la geografía mediante la planificación territorial cumple un papel fundamental, para construir herramientas de planificación como los planes regionales de desarrollo urbano, planes reguladores intercomunales o metropolitanos, planes comunales, seccionales o de límite urbano. Son herramientas que le permiten al Estado llevar a cabo políticas públicas de aprovechamiento y protección del suelo del territorio nacional, evitando así la degradación de los recursos naturales y resguardando los derechos de la población, mediando porque sea posible convivir y dejando atrás la dicotomía entre viviendas o medio ambiente.